为什么房屋净值如此重要

房屋净值，即您房屋的当前价值减去抵押贷款的未偿余额，很重要，因为它可以让您积累财富。 当您拥有房屋产权时，您可以借钱来改善房屋或偿还其他高息债务。 但它也不稳定，因为房屋价值不断波动，有时波动很大。 您需要稳定的收入和良好的信用才能获得房屋净值贷款。

大多数人的家庭财富主要由房屋净值构成。 据美联储称，黑人和西班牙裔家庭“在过去十年中见证了住房财富的巨大增长”，尤其受此影响。

到 2023 年底，房屋净值约占西班牙裔家庭财富的 28% 和黑人家庭财富的 20%，而白人家庭的这一比例为 16%。 这一比例很高，部分原因是过去十年房地产市场蓬勃发展，部分原因是黑人和西班牙裔家庭通常比白人和亚裔家庭更穷，但他们将更多的财富投资于他们的家庭家。

什么是房屋净值？

房屋净值可以是正数，也可以是负数，是您房屋的当前市场价值与您仍欠抵押贷款的金额之间的差额。 当它为正时，您通常可以获得房屋价值的 80%，如果您没有很多其他资产（例如股票和现金应急基金），这可能是至关重要的。 此外，它还可以在市场低迷时作为一种保障，否则可能会阻止您出售房屋。

如果您的资产为负，卖掉您的房子将不足以支付您的抵押贷款。 这就是大萧条期间有多少房主被迫卖空或取消抵押品赎回权。

房屋净值的过程

您的抵押贷款本金和区域住房市场是影响您的房屋净值的两个因素。 在一个完美的世界里，你的资产会随着你还清抵押贷款而增加。 这是因为您的资产净值等于房屋价值减去未偿还抵押贷款。 但是，如果你的房子的价值正在下降，情况就不是这样了。

无法控制的变量会影响您所在社区的房屋需求和您的房产价值，这会影响您的资产随着时间的推移是下降、稳定还是增长。

想一想旧金山、洛杉矶、丹佛和西雅图，就可以了解近年来许多市场的住房短缺是如何推高房价（价值）的。 根据全国房地产经纪人协会的数据，全国待售房屋数量处于历史最低水平。

但是，如果您居住在一个住房存量老化且人口减少的城市，您的房屋价值可能会下降。 即使您还清抵押贷款，您的房屋净值也可能会下降。

虽然您无法控制房地产市场的状况，但您可以做一件事来尝试保持房屋的价值：维护它。 除了一些喜欢被忽视的房产的房地产投资者外，干净、舒适且维护良好的房屋总是比其他房屋更令人向往。

如何增加房屋净值

可以通过两种方式增加房屋净值：

房屋价值增加 您的房屋的市场价值增加，或者您可以出售的价格。
抵押贷款本金减少。 只要您的房屋价值稳定或上升，当您减少抵押贷款本金时，您的资产就会增加。
您每月支付的每笔款项，您拥有抵押贷款的时间越长，您建立资产的速度就越快。 您可以看到，在贷款期限开始时，通过查看抵押贷款的摊销时间表，您的大部分付款都用于支付利息。 您总体上欠的钱更少，每笔付款还清的利息也更少。 然后，您后续付款的剩余部分将用于支付本金。

如何确定房屋净值

要确定您的房屋净值，请遵循以下四个步骤：

使用在线工具或附近房产的近期销售情况来确定您房屋的估计市场价值。
要了解您还欠多少本金，请查看您最近的抵押贷款报表。
使用以下公式从您的房屋价值中扣除您的抵押贷款余额：
房屋价值减去抵押贷款余额等于房屋净值。

使用以下公式来确定您的房屋净值百分比，而不仅仅是总额：
房屋净值的计算公式为（房屋价值减去抵押贷款余额）/房屋价值。

这里有一些插图来阐明数学。

使用您的房屋净值

房屋净值是一项有用的资产。 如果你借钱，你可以在技术上随意使用这笔钱。 但它通常用于支付更大的成本，例如房屋装修、高等教育、减债或搬迁。

直升机

借助房屋净值信贷额度 (HELOC)，您最多可以借到房屋价值的 80% 至 85%。 您可以根据需要使用信用额度，而不是一次性付款。 只有您借入的金额会产生利息，利率可能会发生变化。

抵押贷款

与信用额度不同，通过房屋净值贷款，您可以获得高达房屋价值 85% 的一次性付款。 根据您的特定贷款条款，您可能需要支付全部金额的利息并在五到三十年内偿还贷款。 如果您知道需要借多少钱并希望获得固定利率的保障，那么房屋净值贷款是一个不错的选择。

现金再融资

当您想为当前抵押贷款再融资以获得较低的利率或为其他费用获得额外融资时，现金再融资可能是获得房屋净值的好方法。 它用新的、更大的抵押贷款取代您当前的抵押贷款，并允许您借入高达房屋价值 80% 的贷款。 您以货币形式收到新旧抵押贷款之间的差额。

反向抵押贷款

年满 62 岁且抵押债务很少或没有抵押贷款的房主可以使用反向抵押贷款。 这些抵押贷款使您能够获得一笔您可能永远无法通过以您的大量股权借款来偿还的贷款。 当您搬家或去世时，您的继承人将列出并出售您的财产以收回反向抵押贷款余额。

新房定金

有些人开始购买较便宜的房屋，然后，当他们的财务状况更加稳定时，他们出售并升级。 当您出售当前房屋时，您多年来作为房主积累的资产可用作新房的首付款。

售后返租。

有些人在经历过之后认为拥有房屋是不值得的。 家庭维护可能需要大量的精力和资源。 您可以在出售股权时将其全部兑现，并将其用于您选择的任何用途。

应用房屋净值的好处

• 如果您将房屋用作抵押品，您可以获得低利率的贷款。
• 与其他形式的借贷相比，利率较低。
• 这笔钱几乎可以用于任何事情。
• 如果您逐项列出扣除额，利息可能是免税的。
• 根据您的总资产，您通常可以借到房屋价值的 85%。

应用房屋净值的缺点

• 如果您不偿还房屋净值贷款，您就有失去房屋的风险。
• 要使用您的股权，您必须支付利息和贷款费用。
• 它结束了您对无债务房屋所有权的追求。
• 通过分解房屋净值贷款的利息，您可能不会节省很多钱。
• 由于贷款资格取决于市场状况、您的收入和信用，您可能无法在最需要的时候获得您的资产。